Una lista de espera de 1.000 personas para un piso en alquiler. Es la realidad que observan algunas agencias inmobiliarias en las grandes ciudades del país; otras ni siquiera llegan a eso

porque directamente no tienen casas que ofrecer. No les entra producto nuevo de alquiler y sus escaparates albergan casi de forma exclusiva anuncios de compraventa -muchos, eso sí-. Las

alarmas llevan tiempo sonando en el mercado de arrendamiento pero nunca como ahora se había dado tal nivel de pesimismo: "Cada vez hay menos casas y si LA SITUACIÓN EN ESPAÑA ES GRAVE,

EN CATALUÑA ES GRAVÍSIMA", lamentan una y otra vez. El inventario de propiedades disponibles en todo el país baja de forma exponencial y casi todos en el sector señalan un momento de

unidades y que llegarán hasta 150.000 cuando finalice el año 2025. La vivienda de alquiler ha entrado en riesgo de extinción y en el mercado sus efectos son cada vez más evidentes frente a

una demanda que no deja de subir y ejercer presión. Los precios entre mayo de 2023 y abril de 2025 crecieron de media un 24%; los alquileres de habitaciones y los contratos temporales se han

disparado y los inquilinos cada vez lo tienen más complicado para encontrar un lugar donde vivir. "El alquiler está entrando en el terreno de lo dramático. YA NO ALQUILA QUIEN QUIERE,

SINO QUIEN PUEDE. No es ya cuestión de tener una nómina estable, sino de que te elijan. Hay que superar un casting y casi resultar agraciado con una vivienda en alquiler, lo cual lleva a que

muchas de esas casas no se publiciten con anuncios, sino que se gestionen _off market_. Cada vez encuentras menos propuestas en los portales inmobiliarios y eso genera una sensación de

carestía mayor", comparte JOSÉ MARÍA ALFARO, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). A pie de calle, la situación tampoco invita al optimismo. Hay

agencias y profesionales que, en palabras de Alfaro, "se están retirando del negocio del alquiler porque no les compensa o porque no tienen cartera". El último informe elaborado

por esta federación indica que, en cuatro de cada 10 agencias inmobiliarias, la oferta de viviendas de alquiler de larga estancia ha caído más de un 50% desde la entrada en vigor de la

norma, mientras la demanda sigue creciendo por encima del 20%. Esta cifra avala una de las últimas declaraciones de la ministra de Vivienda, ISABEL RODRÍGUEZ, que hace unos días presumió en

el Congreso de los Diputados de que actualmente "hay más gente que nunca viviendo" de alquiler. Lo que no dijo Rodríguez es cómo y en qué condiciones viven. Por ejemplo, no dijo

que afrontar un arrendamiento le cuesta a los españoles, de media, el 47% de su salario (frente al máximo del 30% recomendado) porque aunque los salarios han crecido un 7,4% en los últimos

tres años (hasta una media de 27.060 euros anuales), el precio de la vivienda se ha encarecido en este tiempo un 29,4% (hasta 12.758 euros). Tampoco dijo que el reciente _boom _del alquiler

se ha traducido en un retraso de la emancipación juvenil en España hasta los 30,4 años (la cuarta edad más alta de la UE) o en una precarización de las condiciones de vida de los inquilinos

porque muchas personas no pueden asumir ya no el pago de la renta de un piso, sino ni siquiera el coste de arrendar una habitación. "Hay trabajadores en Madrid pagando 200 euros por una

cama en una habitación compartida o propietarios que están reformando sus casas para convertirlas en habitaciones con una entrada y un cuarto de estar para todos los inquilinos", dice

Alfaro tras un estudio de mystery shopping que él mismo ha realizado. "Esto empieza a ser muy frecuente en Madrid y lo realizan tanto pequeños propietarios como empresas especializadas.

En barrios de todo tipo, también en los más humildes, donde he llegado a encontrar un cuarto piso sin ascensor en el que han tirado abajo el salón y la cocina, han construido un living

pequeño y varias habitaciones que alquilan a 500 euros cada una, en lugar de los 800 euros que costaría el apartamento completo", comenta. MENOS CASAS, MÁS COMPETENCIA Se trata de una

disfunción cada vez más común en el mercado del alquiler ante la falta de oferta. En Barcelona, el stock ha caído un 46%, según datos de Idealista; en Córdoba, un 66%; en Bilbao y San

Sebastián, un 36%; en Palma, un 35%; en Sevilla, un 31%; un 23% en Málaga; un 21% en Madrid y un 13% en Valencia, por calibrar el impacto en algunas de las ciudades más tensionadas por la

situación. Otra forma de medirlo es la competencia que hay entre los candidatos a inquilinos por hacerse con uno de los pisos en liza. En la Ciudad Condal se acumula una media de 61 familias

por cada anuncio, seguida de Palma (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) y Sevilla (35). "Vemos a inquilinos cada vez más tensionados", confiesa Antonio Carroza, CEO

de Alquiler Seguro, al tiempo que reconoce que también entre los propietarios la situación empieza a hacer mella, aunque por motivos diferentes. Carroza, como la mayoría del sector

residencial, considera que la Ley de Vivienda es la gota que colmó el vaso de un mercado que ya estaba cerca de su límite. "Ha sido como echarle gasolina al fuego", describen

gráficamente. Y es que la norma incorpora aportaciones necesarias en algunas partes del proceso de alquiler, pero ha introducido también una mayor inseguridad jurídica en el sector que ha

acabado minando la relación natural de inquilinos y propietarios. Los primeros se quejan de que muchas agencias y caseros no cumplen con obligaciones como las de asumir los honorarios de las

inmobiliarias, que antes recaían en sus bolsillos; los segundos aseguran que la norma les deja desprotegidos ante los impagos y les limita a la hora de hacer uso de su propiedad privada.

Aunque la crítica más repetida hacia la ley tiene que ver con la limitación de los precios del alquiler que contempla en las llamadas zonas tensionadas. Hasta el momento, sólo Cataluña y el

País Vasco han aplicado estos topes, pero su efecto es suficiente para lanzar un mensaje al resto de inversores y propietarios de lo que puede estar por venir si todos los territorios

siguiesen la estela. Así que este es el origen fundamental de la huida de muchos arrendadores del mercado del alquiler residencial de larga estancia. ¿DÓNDE SE MARCHAN LAS CASAS? "Gran

cantidad de propietarios no quieren sacar su vivienda al mercado de alquiler permanente por la inseguridad y el miedo hacia la llamada _inquiocupación_", señala FERRAN FONT, director de

Estudios del portal Pisos.com, en el que comprueban a diario cómo el número de anuncios mengua. "También vemos que los herederos, que antes optaban en mayor medida por poner la

vivienda en alquiler y obtener rentabilidad en el tiempo, ahora directamente se decantan por la venta del inmueble porque no quieren correr riesgos con los inquilinos y porque quieren

aprovechar el nivel de los precios de venta actual", aporta Ferran Font. De esta manera, muchas de las viviendas que durante mucho tiempo han permanecido en el parque de alquiler

permanente se están trasladando al stock de compraventa, que vive un momento dulce con niveles que han retomado el ritmo de la burbuja de 2008. Los alquileres de TEMPORADA, LOS

ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS Y LAS HABITACIONES son los otros destinos de esas casas metafóricamente evaporadas del mercado de renta permanente. Visto así, se puede convenir que siguen siendo

parte de él, la clave está en que sus condiciones y sus precios son muy diferentes. En el caso del alquiler turístico, las trabas que empiezan a establecer algunos ayuntamientos y

comunidades han desincentivado a algunos propietarios, pero muchos de los que ya habían dado el salto previamente lo hicieron atraídos por la mayor rentabilidad que genera esta actividad. En

Málaga, una de las ciudades más afectadas por este cambio de tendencia, los ingresos de una vivienda turística pueden llegar a superar en un 400% a los del alquiler convencional. Por otra

parte, muchos propietarios optaron por el alquiler temporal o por las habitaciones como vías para sortear las restricciones de la Ley de Vivienda, que tiene en estas modalidades dos de sus

lagunas más evidentes. El Ministerio de Vivienda creó a posteriori un registro específico para estas modalidades (además de los pisos turísticos), pero hasta el 1 de julio no entra en vigor

de forma obligatoria y mientras tanto, los contratos temporales y las habitaciones se han convertido en un coladero de propietarios que los han utilizado para subir los precios y sortear los

honorarios de las agencias inmobiliarias. Recurriendo a datos del portal especializado Idealista, el alquiler de temporada ha cogido impulso con un incremento de la oferta de un 25%

interanual en el primer trimestre de 2025 y ya supone el 14% de todo el mercado en alquiler en España. En Barcelona, el 47% de las viviendas que se ofrecen lo hacen en alquiler de temporada,

mientras que en San Sebastián supone el 37% del total. Les siguen Badajoz (27%), Gerona (26%), Cádiz (22%) y Tarragona (20%), y algo por detrás están Madrid (17%), Bilbao o Palma (ambos con

el 15%), Santander y Valencia (14% en ambos casos). "Por el contrario, en las zonas menos tensionadas, esta modalidad de temporada es prácticamente inexistente", indican. En el

último _Informe Anual 2024 _presentado hace una semana, el BANCO DE ESPAÑA ya advertía de que "el crecimiento de estas modalidades podría limitar el aumento de la oferta de alquiler

residencial en un contexto de contenida inversión institucional, pública y privada, en este mercado". Otros propietarios directamente OPTAN POR ECHAR LA LLAVE DE SUS CASAS. De hecho,

según datos de una encuesta de Fotocasa Research del mes de febrero, casi un 3% de los dueños de viviendas en España tiene algún inmueble vacío, bien porque no está en condiciones de

habitabilidad y no les compensa la inversión para ponerlos a punto, bien por la desconfianza ante impagos o daños en el piso (18%) o bien por temor a no poder recuperarlo en caso de

morosidad (10%). Un efecto colateral de ese miedo es el incremento de la contratación de seguros y garantías de impago en las operaciones de alquiler en el último año: un 35,36% más según

datos de FAI y de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). En la última edición del SIMA, el Salón Inmobiliario de Madrid que se celebró hace unos días en la capital, varias

compañías especializadas en este tipo de productos compartieron con Actualidad Económica este diagnóstico. En su experiencia, cada vez hay más propietarios que eligen este tipo de productos

para protegerse de posibles incidencias futuras. "Si antes contrataban tres de cada diez propietarios que nos hacían consultas, ahora la proporción puede estar en ocho de cada 10,

fácilmente", explicó el agente de una de las firmas de correduría de seguros presentes en la cita. Todo este clima está obligando a muchas compañías a dar un _volantazo _en sus

estrategias. Gigantes como la gestora alemana PATRIZIA o la promotora NEINOR han comenzado a deshacerse de algunas de sus carteras destinadas inicialmente al alquiler mediante la venta

unitaria de las casas en Cataluña y País Vasco, respectivamente, porque entre los límites de precios y las subidas de impuestos a grandes tenedores (en el caso catalán) no les salen las

cuentas. Y hay otros fondos y grandes propietarios haciendo números. En el caso de Alquiler Seguro, apostaron hace un año por crear una nueva línea de negocio para atender a pequeños

compradores con ahorros para invertir en una vivienda en arrendamiento. La compañía, según explica su CEO, ofrece un servicio completo de búsqueda, compra, reforma (si es necesaria) y

gestión del alquiler que por ahora está teniendo "mucho éxito". Pero no sólo las compañías buscan alternativas; los inquilinos también, porque la escasez de viviendas para alquiler

de manera permanente se empieza a extender más allá de los grandes núcleos urbanos y alcanza ya a las segundas y terceras coronas metropolitanas. "La presión de la demanda en estas

zonas ha disparado también los precios hasta el punto de igualar, en muchos casos, a los de algunos barrios de las propias capitales", explica el presidente de FAI. Esto está obligando

a la ciudadanía a alejarse aún más de la primera periferia en busca de precios más asumibles, "pero ese ahorro tiene un alto coste, ya que supone más kilómetros diarios, más gasto en

transporte, más tiempo perdido en desplazamientos y, en definitiva, una menor calidad de vida", añade. En este punto, el problema empieza a ser otro: no se trata de no poder acceder a

una vivienda, sino de no tener la oportunidad de emprender un proyecto de vida digno.